Baulasten
Was sind Baulasten und wie gehe ich damit um?
Beim Kauf eines Grundstücks ist es möglich, dass öffentlich rechtliche Verpflichtungen gegenüber der zuständigen Baubehörde übernommen werden müssen. Diese werden Baulasten genannt und können ganz unterschiedliche Gründe haben.
Wer ein Eigenheim kauft oder baut wird von mehreren Seiten in die Pflicht genommen. Neben der Entrichtung der Grunderwerbsteuer sowie später der Grundsteuer können auch auf dem Grundstück selbst Lasten liegen. Diese sind entweder zivilrechtlicher Natur in Form von Grunddienstbarkeiten oder öffentlich rechtlicher Art in Form von Baulasten.
Was bedeuten Baulasten für den Hausbesitzer?
Baulasten können Hausbesitzer in unterschiedlicher Form in der Nutzung ihres Grundstücks beziehungsweise der Immobilie beschneiden. Dabei kann es sowohl darum gehen, dass bestimmte Dinge geduldet werden müssen, als auch darum, gewisse Dinge zu unterlassen.
Eine Duldung betrifft etwa den Fall, wenn ein Wegerecht durch das Grundstück besteht. Sofern es dabei um ein einzelnes anderes Grundstück geht, wird dieses Recht in der Regel als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Ist die Durchsetzung des Wegerechts dagegen im allgemeinen öffentlichen Interesse, wird eine Baulast im jeweiligen Baulastenverzeichnis eingetragen.
Eine Unterlassung betrifft dagegen unter anderem den Fall, dass dem Eigentümer die Bebauung bestimmter Bereiche seines Grundstücks untersagt wird. Hierfür kann es unterschiedliche Gründe geben.
Das Baulastenverzeichnis und Landesrecht
Das Baulastenverzeichnis wird von den örtlich zuständigen Baubehörden geführt. Hinsichtlich der verwaltungsrechtlichen Einzelheiten ergeben sich zum Teil große Unterschiede. Dies liegt daran, dass dieser Bereich des Baurechts in die gesetzgeberische Kompetenz der Länder fällt.
Folglich gelten für ein Eigenheim in Baden Württemberg zum Teil andere Regeln als für eines in Mecklenburg Vorpommern.
Sonderfall Bayern: Im Freistaat Bayern verhält es sich so, dass keine Möglichkeit besteht, eine öffentlich rechtliche Baulast auf ein Grundstück eintragen zu lassen. Dort werden auch öffentlich rechtliche Belange im Hinblick auf Grundstücke, im Wege einer privatrechtlich im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit, geregelt.
Beispiele für Baulasten
Es gibt unterschiedliche Arten von Baulasten. Die Mehrzahl betrifft folgende Fälle:
Bei einer Vereinigungsbaulast besteht die Verpflichtung, zwei nach dem Grundbuch eigentlich getrennte Grundstücke baurechtlich als Einheit zu behandeln. Dies wird etwa dann notwendig, wenn ein größeres Gebäude auf beiden Grundstücken errichtet werden soll.
Die Erschließungsbaulast betrifft Fälle, in denen bestimmte Wege- oder auch Leitungsrechte gesichert werden müssen. Hierbei wird hinsichtlich der Baulasten unterschieden, ob eine Möglichkeit der Begehung, der Befahrung oder der Legung von Leitungen geschaffen werden muss. Baulasten zur Erschließung sind eher eine Ausnahme. Meist wird stattdessen eine entsprechende Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.
Eine Abstandflächenbaulast wird eingetragen, wenn bestimmte Teile eines Grundstücks nicht mit abstandflächenrelevanten Gebäuden bebaut werden dürfen. Dies ist etwa dann gegeben, wenn ein Eigenheim auf dem Nachbargrundstück seinerseits einen zu geringen Abstand zur Grundstücksgrenze aufweist und keine andere Form der Abhilfe möglich ist. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn das betreffende Gebäude unter Denkmalschutz steht.
Eine Anbaulast regelt, dass die Bebauung eines Grundstücks nur im Wege eines direkten Anbaus an ein bereits bestehendes Gebäude auf dem Nachbargrundstück erfolgen darf.
Bei der Anbindungsbaulast geht es um Fälle, in denen für die Errichtung bestimmter Gebäude Stellflächen für Fahrzeuge errichtet werden müssen. Erfolgt diese Erstellung auf einem benachbarten Grundstück wird dieses Grundstück mit einer entsprechenden Baulast belegt.
Baulasten können außerdem im Wege einer Verpflichtung zur Beseitigung von Gebäuden bestehen. Dies betrifft beispielsweise landwirtschaftlich genutzte Gebäude im Außenbereich. Nach Wegfall der Nutzung besteht dort in der Regel die Verpflichtung zum Abriss der betreffenden Liegenschaft.
