Gebäude abreißen: Das sollten Sie beachten

Abriss im Bauwesen bedeutet das komplette oder teilweise Zerstören von Bauwerken aller Art - einschließlich der Entsorgung des durch die Abrissarbeiten bedingten Bauschutts und sonstigen Mülls. Es gibt verschiedene Verfahren, mit denen der Abriss durchgeführt wird. Dazu gehören das Demontieren, das Abtragen und das Zerschlagen mit einer Abrissbirne. Eine weitere Möglichkeit sind kontrollierte Sprengungen, die insbesondere bei größeren Bauten bevorzugt zur Anwendung kommen. Voraussetzung ist jedoch, dass die örtlichen Gegebenheiten eine Sprengung erlauben. Sollen lediglich Teile eines Gebäudes abgerissen werden, werden "sanfte" Abrissgeräte eingesetzt, zum Beispiel Kernbohrgeräte und Wandsägen. Bei Betonbauten gestaltet sich der Abriss als Prozess, der mehrere Monate dauern kann und mit einer großen Lärm- und Staubentwicklung verbunden ist.

Bei der Wahl der jeweiligen Methode spielen das Material, die Bausubstanz sowie die Größe des Gebäudes eine Rolle. Bevor ein Gebäude abgerissen wird, wird es regelmäßig entrümpelt. Entfernt werden muss alles, was nicht zum Bauschutt zählt. Dazu gehören zum Beispiel Fliesen, Ziegel, Beton, Backsteine und Mörtelreste, die separat entsorgt werden müssen. Meistens werden Türen und Fenster vorab entfernt, um die Gefahr von umherfliegenden Glassplittern zu vermeiden.

Es sind vor allem rechtliche Aspekte, die beim Abriss eines Gebäudes beachtet werden müssen. Dazu gehört zum Beispiel die Abrissgenehmigung. Ob sie erforderlich ist, hängt von den Bauordnungen des jeweiligen Bundeslandes ab. Gebäude, deren Größe unter 300 Kubikmetern liegt, bedürfen oftmals keiner Abrissgenehmigung. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz sind denkmalgeschützte Immobilien, für deren Abriss, unabhängig von ihrer Größe, immer eine Genehmigung erforderlich ist. Gleiches gilt für Gebäude in Sanierungsgebieten, für die ebenfalls immer eine Abrissgenehmigung erforderlich ist.

Ein weiterer rechtlicher Aspekt ist der Bauschutt, der sachgerecht sortiert und entsorgt werden muss. Geschieht dies nicht, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die empfindliche Bußgelder nach sich ziehen kann. Die Sortierung der durch den Abriss anfallenden Materialien erfolgt bereits auf der Baustelle. Dazu gehören unter anderem Bauschutt, Metall, behandeltes und unbehandeltes Holz, Sondermüll und normaler Müll. Besonders wichtig ist außerdem die Absicherung der Baustelle gegen unbefugtes Betreten. Schwierige Abrissvorhaben dürfen erst dann beginnen, wenn auf der Baustelle eine schriftliche Abrissanweisung seitens des Abrissunternehmers vorliegt. 

Abhängig von der Größe und dem Standort eines Gebäudes variieren die Kosten für den Abriss zwischen 10.000 und 25.000 Euro. Anderes gilt für kleinere Häuser oder Keller, bei denen die Kosten durchschnittlich zwischen 5.000 und 10.000 Euro betragen. Die Kosten für den Abriss einesGebäudes setzen sich aus mehreren Posten zusammen. Dazu gehören die Kosten für die Abrissplanung, die relativ konstant sind und meist bei rund 1.000 Euro liegen. Zu den Vorarbeiten gehören die Entkernung des Hauses sowie das Entfernen beweglicher Teile und jeglicher Schadstoffe. Abhängig vonder Schadstoffbelastung betragen diese Kosten mindestens 2.000 Euro. Für die eigentlichen Abrissarbeiten fallen Kosten in Höhe von rund 10.000 Euro an. Sie steigen, wenn das Hausrückgebaut statt abgerissen werden muss oder schwer zugänglich ist. Hinzu kommen das Auffüllenund Verdichten des Fundaments mit ungefähr 4.000 Euro sowie die Entsorgung von Bauschutt und Sondermüll, wofür weitere 3.000 Euro fällig werden können. 

Wer ein Grundstück mit einer Abrissimmobilie kauft, muss als Eigentümer für die Abrisskostenaufkommen. Anderes gilt für Schrottimmobilien. Dabei handelt es sich im städtebaulichen Sinne umImmobilien, die einen Mangel oder Missstand aufweisen, der durch eine Instandsetzung oder Modernisierung nicht zu beheben ist. Liegt eine Schrottimmobilie im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, kann die Gemeinde vom Eigentümer die vollständige oder teilweise Beseitigung der Immobilie verlangen. Sofern dem Eigentümer dadurch Vermögensnachteile entstehen, muss die Gemeinde ihn diesbezüglich angemessen entschädigen.

Eigentümer haben jedoch die Möglichkeit, die Kosten für den Hausabriss zu senken. Möglich istdas beispielsweise durch Eigenleistungen, die den Arbeitsaufwand für das Abbruchunternehmen reduzieren. Ein Beispiel ist das Freiräumen des Gebäudeinneren durch Eigenleistung. Grundsätzlich reduzieren alle Maßnahmen, mit denen Hindernisse aus dem Weg geräumt werden, wodurch das Gebäudeleichter zugänglich ist, den Arbeitsaufwand für die Abrissarbeiten. Das gilt auch für Baumfällarbeiten, die im Vorfeld vorgenommen werden können.

Die zeitliche Dauer für den Abriss eines Hauses orientiert sich am Umfang und an der Komplexität des Projektes, was gleichermaßen für die Zugänglichkeit gilt. Im Allgemeinen beträgt die Dauer für den Abriss eines Einfamilienhauses zwischen vier bis acht Tagen. Handelt es sich um den Abriss einer Doppelhaushälfte oder eines Reihenhauses, erhöht sich die Abrissdauer. Grund ist, dass die angrenzenden Gebäude entsprechend gesichert und nach dem Abriss gestützt werden müssen, wodurch sich die Kosten erhöhen. Spezielle Arbeiten erhöhen die Dauer und die Kosten des Abrisses. Das gilt beispielsweise für die Entsorgung von Asbest, der in Bedachungen, Regenwasserabläufen und als Verkleidungen vorhanden sein kann. Die Entsorgung ist zeitintensiv, da die Handhabung mit Asbest und seine Entsorgung strengen gesetzlichen Vorschriften unterliegen. Verzögert werden können die Arbeiten, wenn gefährdete Tierarten nachgewiesen werden. Zum Schutz von Umwelt und Natur wird dannerst einmal der Bericht eines Fachmannes verlangt, bevor die Arbeiten fortgesetzt werden können oder ausgesetzt werden müssen.

Wer ein Gebäude abreißen lässt, wird mit haftungsrechtlichen Vorschriften konfrontiert, wenn es zu Schäden kommt. Von der Art des Schadens ist abhängig, wer in welchem Umfang für die Beseitigung von Schäden verantwortlich ist und haften muss. Beim Abriss eines Gebäudes besteht die Pflicht, alle notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um zu verhindern, dass andere zu Schaden kommen. Rechtsgrundlage ist die Haftung für die Verletzung der sogenannten Verkehrssicherungspflicht, die in § 823 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) normiert ist. Die Pflicht der Verkehrssicherung kann den Bauherren, den mit den Abbrucharbeiten beauftragten Unternehmen oder auch den Bauleiter beziehungsweise den die Bauaufsicht führenden Architektentreffen. Die Beweislast dafür, dass es infolge von Abbrucharbeiten zu Schäden an fremdem Eigentum gekommen ist, obliegt allein dem Geschädigten, was die Durchsetzung eines Schadenersatzansprucheserschwert.

Ob ein Abriss erforderlich ist oder nicht, hängt vom Zustand des Gebäudes ab. Abgerissen wird ein Gebäude beispielsweise dann, wenn es in Bezug auf die Statik gefährdet ist und so eine Gefahr für Menschen darstellt. Auch wirtschaftliche Aspekte können für den Abriss eines Gebäudes verantwortlich sein. Das ist beispielsweise der Fall, wenn ein Grundstück neu erschlossen werden soll und sich die Sanierung der Immobilie nicht mehr lohnt. Oftmals erwerben Käufer ein lukratives Grundstück zu einem guten Preis, auf dem sich ein baufälliges Gebäude befindet. Dann wird das Haus abgerissen und ein Neubau errichtet. Ein weiterer möglicher Grund für den Abriss einer Immobilie ist ein Fehlkauf. Stellt ein Käufer nach dem Kauf fest, dass das Gebäude aufgrund seines Zustandes nicht mehr sanierungsfähig ist, wird er einen Abriss veranlasst.

Beim Abriss eines Gebäudes wird geprüft, ob ein Gebäude überhaupt abgerissen werden darf. Rechtsgrundlagen sind das Bauordnungs- und das Bauplanungsrecht. Auch die Durchführung des Abrisses wird überwacht. Voraussetzung für den Abriss eines Gebäudes ist eine Abrissgenehmigung, die von der örtlich zuständigen Bauaufsicht erteilt wird. Anderes gilt für kleinere Gebäude, die ohne Genehmigung abgerissen werden dürfen. Die Prüfung genehmigungspflichtiger Abbrüche wird nach einem bestimmten Verfahren geprüft, dessen Ausgestaltung von den jeweiligen landesrechtlichen Bestimmungen abhängig ist. Die Genehmigungsdauer kann variieren und dauert maximal drei Monate.

Die Abbruchgenehmigung ist nicht unbegrenzt gültig. Sie verliert ihre Gültigkeit, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Abrissgenehmigung mit dem Abbruch begonnen wird. Wird der Abbruch für ein Jahr unterbrochen, hat sie ebenfalls ihre Gültigkeit verloren. Es ist jedoch möglich, eine Verlängerung der Abrissgenehmigung um jeweils bis zu zwei Jahren zu beantragen. Dabei handelt es sich um eine formlose Antragstellung, die bei der Bauaufsicht unter Angabe des Aktenzeichens gestellt werden kann. Mindestens eine Woche vor dem Beginn des Abrisses muss die Bauaufsicht darüber schriftlich informiert werden. Gleiches gilt für die Beendigung des Abbruchs, die der Bauaufsicht mindestens zwei Wochen vorher unter Angabe des Zeitpunkts der Beendigung mitgeteilt werden muss. 

Eine pauschale Bezifferung der Abrisskosten ist aufgrund unterschiedlicher Kostenfaktoren nicht möglich, zu denen diese Posten gehören:

• Von der Größe des abzureißenden Hauses ist die benötigte Arbeits- und Maschinenzeit abhängig.
• Auch die örtlichen Gegebenheiten wirken sich als Kostenfaktor aus. Maßgeblich ist, ob ein Gebäude gut zugänglich und ob es von einer ausreichenden Freifläche umgeben ist.
• Bei Abrissarbeiten müssen spezielle Sicherheitsmaßnahmen für den öffentlichen Verkehrsraum eingehalten werden, die finanziell berücksichtigt werden müssen. Zusätzliche Absperrungen werden beispielsweise benötigt, wenn sich das abrissreife Gebäude an einem Fußweg oder an einer Straße befindet.
• Kosten verursachen auch Maßnahmen, die vor oder während des Abrisses an angrenzenden Gebäuden erforderlich sind, um sie entsprechend zu schützen.
• Abgerissen kann ein Gebäude nur im Leerzustand. Dazu muss es geräumt, und der Müll entsprechend sortiert und entsorgt werden. Fällt neben Bauschutt und Sperrmüll auch Sondermüll an, müssen neben den höheren Entsorgungskosten auch die Sicherheitsvorkehrungen in die Kalkulation mit einbezogen werden.
• Ist ein Keller vorhanden, muss er gegebenenfalls ausgebaggert, wieder gefüllt und fest verdichtet werden. Auch dieser Mehraufwand fließt dann in die Kostenkalkulation mit ein.

Der Abriss eines Gebäudes kann zwangsweise mit einer Bauordnungsverfügung durchgesetzt werden. Dabei handelt es sich um ein besonders einschneidendes Mittel, mit dem öffentlich-rechtliche Vorschriften durchgesetzt werden können. Voraussetzung einer Bauordnungsverfügung ist, dass das Gebäude formell und materiell baurechtswidrig ist und der rechtmäßige Zustand nur durch einen Abriss hergestellt werden kann. 

Ob eine Abrissgenehmigung für den Abriss eines Gebäudes erforderlich ist, ist von der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes abhängig. Darüber hinaus kann es noch regionale oder kommunale Vorgaben geben. Mit einem Anruf beim Bauamt der zuständigen Stadt oder Gemeinde lässt sich das schnell klären. Eine bundeseinheitliche Regelung gibt es diesbezüglich nicht, weil Baurecht dem Landesrecht unterliegt. Im Allgemeinen kann jedoch davon ausgegangen werden, dass eine Abrissgenehmigung erforderlich ist, wenn es sich um ...

• nicht freistehende Gebäude, also um angebaute Gebäude der Gebäudeklassen 2 bis 5 handelt.
• Gebäude der Gebäudeklassen 4 und 5 handelt.
• sonstige Anlagen handelt, die keine Gebäude sind und eine Höhe von mehr als 10 Meter von der Geländeoberfläche aufweisen. Zur Gebäudeklasse 4 gehören Gebäude mit einer Höhe von bis zu 13 Metern sowie Nutzungseinheiten mit mehr als 400 Quadratmetern. Zur Gebäudeklasse 5 zählen sonstige Gebäude einschließlich unterirdischer Bauten.

Auf diese Frage gibt es keine allgemeingültige Antwort. Stattdessen kommt es auf die konkreten Umstände an. Handelt es sich um einfache Abrissarbeiten, müssen keine besonderen Voraussetzungen erfüllt werden. Anderes gilt, wenn durch die Abrissarbeiten in die Statik eines Gebäudes eingegriffen wird, zum Beispiel durch den Abriss von tragenden Wänden oder einem Dachstuhl. Dann ist es notwendige Voraussetzung, dass ein Unternehmen mit den Abbrucharbeiten beauftragt wird, das über die notwendigen Fachkenntnisse verfügt. Dabei handelt es sich um Abrissunternehmen, die Erfahrung und die entsprechende Kompetenz nachweisen können. Insbesondere bei einfachen Abbrucharbeiten stellt sich die Frage, ob der Abbruch eines kleineren Gebäudes auch zusammen mit Freunden, Verwandten und Bekannten durchgeführt werden darf. Dann ist es sinnvoll, diese Helfer dann entsprechend zu versichern. 

Auf vielen, zum Kauf stehenden Grundstücken befinden sich Bestandsbauten, die alt sind. Nicht immerlohnt sich eine Sanierung. Stattdessen bietet es sich an, das auf dem Grundstück befindliche Gebäude abzureißen und anschließend neu zu bauen. Der Vorteil solcher Abrissgrundstücke ist, dass ältere Grundstücke oftmals größer sind. Außerdem kann man sich auf diese Weise Zugang zubevorzugten Wohnlagen verschaffen, die außerhalb von Neubaugebieten liegen. Diese Vorgehensweise ist nachvollziehbar, jedoch mit Fallstricken verbunden. Vor dem Kauf eines Abrissgrundstückes ist es wichtig, sich darüber zu informieren, ob das Vorhaben tatsächlich umsetzbar ist und das bestehende Gebäude überhaupt abgerissen werden darf. Ein Blick ins Grundbuch sowie ein Besuch beim zuständigen Bauamt bringen diesbezüglich Klarheit. Zu prüfen ist auch, ob Altlasten bestehen, vorallem wenn es sich um ehemalige Fabrikbauten oder sonstige Gewerbebauten handelt.

Bauordnungsrechtliche Maßnahmen, wozu auch der Abrissbescheid gehört, sind Dauerthemen vor den Verwaltungsgerichten. Oftmals trifft die Abrissverfügung den Grundstückseigentümer vollkommen unvermittelt, da die bauordnungswidrigen baulichen Zustände oftmals über Jahre und Jahrzehnte bestehen, ohne dass es Einwände seitens der Behörden gab. Zur Klärung des Sachverhalts ist eine exakte juristische Prüfung erforderlich. Zu prüfen ist, ob es Bestandsschutz gibt und ob nicht doch in der Vergangenheit eine Baugenehmigung erteilt wurde. Die Rechtsfindung wird durch Gespräche mit den zuständigen Mitarbeitern der Bauaufsichtsbehörde erleichtert. Der erste Schritt ist ein Widerspruch, der innerhalb der Widerspruchsfrist eingelegt werden muss. Bleibt dieser erfolglos, besteht die Möglichkeit, sich gegen die behördlichen Maßnahmen mit einer Klage zu wehren und bei streitigem Sachverhalt eine gerichtliche Entscheidung herbeizuführen.