Grundstück beurteilen - Was ist dabei zu beachten?
Bauleitplanung: So dürfen Flächen genutzt werden
Mit der Bauleitplanung bereiten die Kommunen die Nutzung der Flächen vor: So wird im Flächennutzungsplan festgelegt, wie die Flächen genutzt werden und der Bebauungsplan legt fest, was und wie darauf gebaut werden darf.
Im Baugesetzbuch wird mit dem Begriff der Bauleitplanung aber auch die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Kommunen bezeichnet, also wie die Kommunen die Flächen aufteilen, mit denen die Menschen leben müssen. Wo dürfen Häuser gebaut werden? Was bleibt an Grünanlagen? Wo entstehen Parkplätze? Wie viel Platz braucht der Radweg und darf ein Friseur seinen Laden im Wohngebiet eröffnen? Diese Fragen werden hier beantwortet.
Bodendenkmäler erhalten und konservieren
Wir sind nicht die ersten Siedler des Landes: Vor uns lebten Kelten, Germanen und andere Menschen in den Tälern, auf Anhöhen oder siedelten auf Hochebenen. Sind an diesen Stellen heute Wiesen oder Äcker, sind die Bodendenkmäler oft nur für Fachleute sichtbar. Von Hütten aus Holz blieben schließlich nur die Stellen, an denen einst die Pfähle in den Boden gerammt wurden. Dort ist das Erdreich dunkler und wenn Archäologen Glück haben, finden sie noch einen Spinnwirtel oder eine Tonscherbe. Befindet sich ein Bodendenkmal auf einem Grundstück, hat dort ein wertvoller Zeuge längst vergangene Zeiten überdauert.
Allerdings ist nicht jeder glücklich, wenn ein solches Bodendenkmal auf seinem Grundstück entdeckt wird. Wollen Archäologen eine Sicherungsgrabung machen, nimmt das einige Zeit in Anspruch und kann so manchen Baubeginn verzögern. Entschließen sich die Archäologen dagegen für eine Konservierung des Bodendenkmals, darf oft kein Keller ausgegraben werden. Daher ist eine vorausschauende und frühzeitige Planung der Kommunen hilfreich und erspart den Eigentümern, aber auch den künftigen Erwerbern der betreffenden Grundstücke einiges an Unannehmlichkeiten.
Bauleitplanung ist ein zweistufiges Verfahren
Kommunen entwickeln sich weiter. Während die Städte in manchen Gegenden förmlich von den Zuzugswilligen überrannt werden, ziehen die Menschen aus anderen Gegenden weg. Daher müssen in den beliebten Gegenden, zu denen beispielsweise die Metropolregionen gehören, die Bautätigkeit und die Entwicklung entsprechend gesteuert werden. Die kommunale Verwaltung legt fest, ob aus Äckern und Wiesen künftig gebaut werden darf und damit neue Siedlungsflächen entstehen oder ob ein Teil der Grünflächen erhalten bleibt. Liegt eine Stadt im Tal, dienen Grünflächen als Luftschneisen.
Werden sie bebaut, wird der notwendige Luftaustausch behindert und der ganze Mief bleibt bei einer Inversionswetterlage einfach in der Stadt. Wurden in der Vergangenheit ehemalige Festungsgräben rund um eine Altstadt mit Schutt und anderen Dingen aufgefüllt, kann eine solche Grünfläche ebenfalls nur unter bestimmten Voraussetzungen bebaut werden und sollte eher erhalten bleiben.
Die Bauleitplanung ist ein zweistufiges Verfahren:
Erst wird die Nutzung der verschiedenen Flächen im Flächennutzungsplan festgelegt, anschließend die Bebauungsplanung. Das erledigt in der Regel die Stadtplanung oder in kleineren Kommunen das örtliche Bauamt. Die kommunale Selbstverwaltung plant mithilfe von Fachleuten und legen diese Pläne schließlich dem Stadt- oder Gemeinderat vor. Die Abgeordneten oder Gemeinderäte entscheiden schließlich, welche Pläne tatsächlich auch umgesetzt werden.
Da auch die Öffentlichkeit bei der Aufstellung von Flächennutzungsplan und Bebauungsplan ein Recht zur Mitsprache hat, müssen die Pläne für eine genau festgelegte Zeit in den Kommunen öffentlich ausgelegt werden. Kommen von interessierten Bürgern Anregungen oder Kritik, werden diese berücksichtigt und gegebenenfalls in die Planung eingearbeitet.
Den Bebauungsplan vor dem Erwerb eines Grundstückes prüfen
Hat eine Gemeinde Bauland entwickelt und dafür einen Bebauungsplan aufgestellt, muss sich der künftige Hausbauer nach diesem richten. Damit stellt die Kommune sicher, dass die Bebauung gepflegt und einheitlich wirkt. Im Bebauungsplan ist daher ganz konkret festgelegt, welche Abmessungen ein Haus haben darf und wie viel Abstand zum Nachbargrundstück bleiben muss. Oft schreibt der Bebauungsplan vor, welches Dach auf dem Haus mit welcher Neigung errichtet werden muss und gelegentlich sogar den Baustil. Damit soll die Gemeinde, Siedlung oder der Ortsteil gepflegt und einheitlich aussehen.
Befinden sich große Bäume auf einem Grundstück, dürfen sie nicht einfach gefällt werden. Manche von ihnen sind beispielsweise als Bestandsbäume im Bebauungsplan aufgeführt: Falls Sie in einem solchen Fall selbstständig die Säge anlegen sollten, kann es anschließend teuer werden. Fragen Sie sicherheitshalber im örtlichen Bauamt nach, ob und zu welchen Bedingungen Sie die Bäume auf dem Grundstück fällen dürfen und wie diese zu ersetzen sind.
Ebenfalls auf dem Bebauungsplan festgelegt ist die sogenannte Baugrenze. Bis zu dieser Linie darf das Grundstück bebaut werden. Während in dicht bebauten innerstädtischen Lagen diese mit der Grundstücksgrenze übereinstimmen kann, ist das häufig nicht der Fall. Dann muss ein Mindestabstand zur Grundstücksgrenze eingehalten werden. Ebenso ist festgelegt, wie groß das neue Bauwerk überhaupt werden darf.
Vor dem Grundstückskauf die Bauleitplanung berücksichtigen
Wenn Sie vor dem Erwerb die Bauleitplanung im Baugebiet kennen, wissen Sie, ob Sie tatsächlich dort das Haus errichten können, welches Ihnen als Traumhaus vorschwebt. Kontaktieren Sie daher das entsprechend zuständige Bauamt oder besprechen Sie das rechtzeitig mit dem Architekten.
