Das Erbbaurecht
Erbbaurecht statt Grundstückskauf?
Es gibt eine Alternative zum Verkauf des eigenen Baulandes, die für Grundstücksverkäufer und Käufer interessant sein kann: das Erbbaurecht bzw. Pachtgrundstück.
Wer ein Erbbaurecht besitzt, kann auf einem Grundstück ein Haus bauen, obwohl das Land ihm nicht gehört. Als Gegenleistung erhält der Besitzer des Baulandes einen sogenannten Erbbauzins, also quasi eine Miete für die Benutzung des Grundstücks.
Üblicherweise werden Grundstücke mit Erbpacht vor allem von öffentlichen Trägern wie Gemeinden und Kirchen vergeben. Nur rund 20 Prozent der Erbbau-Grundstücke stammen von privaten oder gewerblichen Anbietern.
Wie funktioniert das Erbbaurecht?
Um auf einem Grundstück mit Erbbaurecht bauen zu dürfen, muss ein Vertrag zwischen Erbbauberechtigten, also demjenigen, der das Grundstück nutzen möchte und dem Erbbauverpflichteten, dem Besitzer des Grundstücks, geschlossen werden. Dieser Vertrag läuft in der Regel über 99 Jahre und muss wie ein normaler Grundstückskaufvertrag vom Notar aufgesetzt und beurkundet werden. Dieser Vertrag wird dann aber nicht nur im Grundbuch eingetragen, sondern auch im Erbbaugrundbuch. Das Erbbaugrundbuch ist genauso aufgebbaut wie das normale Grundbuch. Eine Grunderwerbsteuer muss ebenfalls entrichtet werden auch wenn Sie nicht der Grundstückseigentümer sind, diese wird allerdings laut Bewertungsgesetz anders berechnet. So verhält es sich auch mit der Grundsteuer, die ebenfalls von Ihnen als Grundstücksbesitzer gezahlt wird.
Der Erbbauzins wird üblicherweise monatlich entrichtet und beträgt zwischen 4 bis 6 Prozent des Grundstückswerts. Öffentliche Träger, zum Beispiel Kirchen, vergeben ihr Bauland teilweise auch zu besonders günstigen Konditionen an kinderreiche Familien. Dann liegt der Erbbauzins bei rund 2 bis 3 Prozent des Grundstückswertes. Eine Erhöhung des Erbbauzinses ist möglich, aber nur alle 3 Jahre zulässig. Zudem ist die Anpassung an einen bestimmten Index angelehnt, zum Beispiel den des statistischen Bundesamtes. Eine Kopplung an den örtlichen Mietspiegel wird in der Regel nicht vorgenommen.
Als Erbbauberechtigter hat man im Grunde genommen dieselben Rechte wie der Grundstückseigentümer. Man darf das Land bebauen und kann das Haus vermieten, verkaufen oder vererben. Prinzipiell darf der Erbbauvertrag nicht gekündigt werden. Nur wenn der Erbbauberechtigte zum Beispiel gegen vertragliche Bestimmungen verstößt, also zum Beispiel die Pachtzinsen für eine längere Zeit nicht zahlt, das Grundstück in einer Weise nutzt, die nicht im Vertrag vorgesehen war oder das Gebäude verwahrlosen lässt, kann der Pachtvertrag beendet werden.
Läuft der Erbbauvertrag nach 99 Jahren aus, fällt das Grundstück und alles was darauf steht an den Eigentümer zurück. Natürlich muss derjenige, der das Haus auf dem Erbpachtgrundstück besitzt, entsprechend entschädigt werden. In der Regel erhält der Erbbauberechtigte bei Auslaufen des Vertrages mindestens Zweidrittel des Hauswertes.
Natürlich kann der Erbbauvertrag auch verlängert werden. Vor allem Gemeinden und Kirchen sind Verlängerungen gegenüber offen, während privaten Anbietern von Erbpachtgrundstücken häufig unterstellt wird, sie würden nicht verlängern, vor allem wenn die aktuelle Marktsituation höhere Gewinne durch einen Verkauf verspricht.
Vor- und Nachteile des Erbbaurechts
Für Grundstücksverkäufer ist der Vorteil der Erbpacht, dass Sie Ihr Grundstück nicht endgültig verkaufen. Außerdem erhalten Sie einen monatlichen Geldbetrag und haben somit verlässliche und regelmäßige Erträge über einen langen Zeitraum.
Besonders bei hohen Grundstückspreisen kann die Erbpacht für Sie als Grundstückskäufer eine attraktive Alternative zum Kauf mit Hilfe eines Kredites sein. Jedoch verringert sich das Sparpotential, wenn die Kreditzinsen niedrig sind.
Allerdings bringt das Erbbaurecht auch Nachteile mit sich. Zum einen endet das Zahlen des Erbbauzinses erst mit Ablauf des Erbbaurechtsvertrages, d.h. nach Ablauf der 99 Jahre. Sobald Sie nach Vertragsende nicht mehr zahlen, geht das Haus allerdings auch an den Grundstückseigentümer über. Außerdem müssen Veränderungen am Grundstück immer mit dem Eigentümer abgesprochen werden.
Die Finanzierung des Grundstücks
Rechenbeispiel:
- Grundstückskosten: 100.000 €
- Erbpacht: 2 % des Grundstückswerts -> 167,00 € im Monat an den Pächter, solange wie Erbbauvertrag läuft
- Darlehenszinsen (Finanzierung): 8 % Tilgung 1% -> 750 € im Monat an die Bank bei Grundstückskauf
- Darlehenszinsen (Erbbaurecht): 2,5 % Tilgung 1 % -> 290 € im Monat an die Bank bei Grundstückskauf
Das Rechenbeispiel zeigt: die monatliche Belastung durch eine Erbpacht scheint günstiger. Jedoch darf dabei nicht vergessen werden, dass beim Kauf eines Grundstücks die Finanzierung irgendwann endet. Außerdem gilt in vielen Erbbauverträgen, dass sich die Erbpacht am Lebenshaltungskostenindex orientiert und somit mit der Zeit steigen kann.
Manche Banken erwarten bei der Finanzierung eines Bauvorhabens zusätzliche Sicherheiten, wenn das Haus auf einem Pachtgrundstück gebaut wird. So akzeptieren Sie eher öffentliche Erbbaugeber als private. Einige Banken verlangen auch eine Mindestlaufzeit, sprich der Erbbauvertrag muss mindestens genau so lange gelten bis der Kredit vollständige getilgt ist. Manche verlangen sogar noch 20 Jahre und mehr über die Tilgung hinaus.
Wenn ein Bauherr, der auf einem Pachtgrundstück baut, zahlungsunfähig wird, wird die finanzierende Bank eine Zwangsvollstreckung vollziehen. Hiervon ist dann auch das Pachtgrundstück betroffen, obwohl dies dem Bauherrn nicht gehört. Der Grundstücksbesitzer hat dann das Nachsehen.
Was ist ein Heimfall?
Bei Abschluss eines Erbbauvertrages müssen Grundstücksanbieter und Grundstücksinteressent unter anderem eine genaue Vereinbarung über den sogenannten „Heimfall“, also den Fall, dass der Grundstücksbesitzer sein Grundstück zurück erhält, treffen. Der Grundstücksbesitzer kann dabei in der Regel nicht verlangen, dass das Grundstück bei Eigenbedarf an ihn zurückgeht.
Fazit
Wer als privater Landbesitzer sein Grundstück verpachten möchte, geht genauso wie derjenige, der dieses Erbbaurecht annimmt, ein Risiko ein. Zwar bietet das Erbbaurecht für beide Seiten Vorteile, wie zum Beispiel die geringere finanzielle Belastung für Grundstückskäufer bzw. ein regelmäßiges Einkommen für den Grundstücksanbieter. Aber in der Regel sind Pachtgrundstücke nicht so beliebt.
Sie sollten sich also genau überlegen, ob Sie Ihr Haus auf einem Pachtgrundstück bauen möchten oder lieber in ein eigenes Stück Land investieren.
