Ratgeber:
Grundstück verkaufen

Wenn Sie sich nicht ganz sicher sind, sollten Sie Ihre Motive und Pläne genau analysieren. Lassen Sie sich zur Wertentwicklung am Grundstücksstandort beraten: Sie können so faktenbasiert einschätzen, wie sich der Wert in den nächsten Jahren entwickeln wird. Vielleicht sollten Sie mit dem Verkauf noch eine gewisse Zeit warten, um einen optimalen Preis erzielen zu können? Vielleicht können Sie sich ja doch vorstellen, auf diesem Grundstück selbst ein Haus zu bauen? An diesem grundlegenden Szenario erkennen Sie den Vorteil, sich an die Experten von Town & Country Haus zu wenden. Ob Verkauf, Kauf oder Hausbau: Sie sind für alle Szenarien und Lebenssituationen optimal beraten.

Sie könnten es ohne Makler versuchen, sollten aber auf keinen Fall auf professionelle Expertise verzichten. Unterschätzen Sie nicht den Zeitaufwand für den Verkauf und beachten Sie, dass Immobilienprofis eine weitaus größere Reichweite mit ihrem Netzwerk erzielen können. Mehr noch: Bei Town & Country Haus stehen potenzielle Käufer eventuell bereits in den Startlöchern.

Falls Sie den Verkauf ganz ohne Makler und Fachexpertise durchführen, müssten Sie den Notar exakt briefen. Denn werden Mängel übersehen, kann es für Sie als Verkäufer eines Grundstücks im Nachgang richtig teuer werden. Das kann keinesfalls in Ihrem Interesse liegen. Wenn Sie sich für den Verkauf an Immobilienexperten wie Town & Country Haus wenden, müssen Sie sich um formale Aspekte für Ihre Rechtssicherheit keine Sorgen machen. Das Ziel, am Makler sparen zu wollen, kann schnell nach hinten losgehen.

Hierbei handelt es sich ausdrücklich NICHT um ein gangbares Szenario: Sie können in Deutschland ohne Notar kein Grundstück rechtskräftig verkaufen. Insofern kommt dieser Kostenfaktor definitiv auf die Gesamtrechnung. Die Rechtsgrundlage stellt § 311 b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) dar: Dort ist explizit von der notariellen Beurkundung die Rede, wenn es um den Erwerb oder die Übertragung von Grundstücken geht.

Mit dem Erbbaurecht haben Hausbauer die Option, ein Haus zu errichten, ohne dass ihnen das Grundstück gehört. Auch ein solches Grundstück kann verkauft werden, wobei die Nutzungsrechte vorher aber verbindlich geregelt wurden. Meistens sind solche Grundstücke in öffentlicher Hand, sodass kein Interesse an einem Verkauf besteht. Wer ein solches Grundstück kauft, kann als Hausbauer also mit langjähriger Planungssicherheit rechnen. Solche Modelle dürften angesichts des  Wohnraummangels vielerorts eine immer häufigere Rolle spielen. Verzichten Sie angesichts der komplexen Rechtsmaterie nicht auf unabhängige Fachberatung. Gerade die Nutzungsfragen sollten für den Fall des Verkaufs sehr genau geregelt werden.

Bei der Schenkung eines Grundstücks handelt es sich in der Mehrheit der Fälle nicht um einen karitativen Akt: Vielmehr werden Grundstücke nicht selten bereits zu Lebzeiten verschenkt, um Schenkungs- und Erbschaftssteuern zu sparen. Für Kinder greift alle 10 Jahre ein Freibetrag von bis zu 400.000 Euro. Im Einzelfall ist je nach (Familien)konstellation abzuwägen, ob eine Schenkung für ein Grundstück Sinn macht. Die Schenkung selbst bzw. das Grundstück ist kostenlos, es fallen aber Kosten für die notwendige notarielle Beurkundung an. Je nach Wert des Grundstücks kann auch eine Schenkungssteuer anfallen. Auch wenn es der Begriff suggerieren mag, ist das Verschenken eines Grundstücks ebenfalls mit Kosten verbunden. Im Übrigen gilt auch für geschenkte Grundstücke eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Ohne Bebauung kann die Eigennutzung nicht als Argument hervorgebracht werden.

Mit Bauerwartungsland sind Flächen gemeint, die in städtischen Flächennutzungs- bzw. Bebauungsplänen als zukünftiges Bauland ausgewiesen sind. Momentan ist es noch nicht möglich, das Grundstück zu bebauen. Für ein solches Grundstück sind die Preise generell niedriger, da sie im Regelfall noch nicht erschlossen sind (Anschluss an öffentliche Wasser- und Stromversorgung steht noch aus). Sie sollten also mit belastbaren Preisvorstellungen in die Verhandlungen gehen und erschlossenes Bauland nicht direkt als preisliche Referenz heranziehen.

Abzugrenzen von Bauerwartungsland ist ggf. Brachland. Hierbei kann es sich um Flächen handeln, die vormals landwirtschaftlich oder anderweitig genutzt wurden. Problematisch für den Verkauf kann die Bodenqualität sein, die oft mit einem unabhängigen Bodengutachten genau analysiert wird.

Hier darf nach dem Bebauungsplan ein Haus errichtet werden, allerdings fehlt noch der Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz. Dieser Aspekt ist bei der Findung des Verkaufspreises zu berücksichtigen. Bei der Vermarktung ist die zeitnahe Baumöglichkeit und die Planungssicherheit ein großer Vorteil im Vergleich zum Bauerwartungsland.

Solche Grundstücke, die Hausbauer suchen, sind sehr oft in Neubaugebieten zu finden. Sie werden von der Stadtplanung bereits an das öffentliche Netz angeschlossen, weshalb für diese Art von Grundstück die höchsten Preise abzurufen sind. Natürlich gibt es mit Blick auf regionale Faktoren und den konkreten Bebauungsplan immer noch große Unterschiede bei dieser Art von Grundstück.

Grundstück und Haus sind als Einheit untrennbar verbunden, was einen direkten Einfluss auf den Wert hat. So kann es sein, dass Sie ein bebautes Grundstück verkaufen wollen. Je nach Zustand der Immobilie kann sich das erhöhend auf den Preis auswirken. Davon ist aber keine Rede, falls das Grundstück mit einer abrissreifen Ruine bebaut ist. In diesem Fall kämen auf den Verkäufer durch den Abriss erhebliche Mehrkosten zu, was sich auch auf den Preis auswirken wird. Solche Grundstücke richten sich an Bauherren, die den Abriss eines vorhandenen Gebäude durchaus bereits im in ihre Pläne eingerechnet hatten. In Großstädten bzw. Gebieten mit Wohnraummangel haben Verkäufer gute Chancen, ein solches Grundstück schnell und zu attraktiven Konditionen zu verkaufen.

Ohne einen Notar kann der Grundstücksverkauf in Deutschland nicht rechtskräftig abgewickelt werden. Diese Kosten sind also ein gesetzter Faktor beim Grundstücksverkauf. Die Gebührenverordnung über Notarkosten sieht ca. 1,5 % des Grundstückswertes vor. Haben Sie den Grundstückswert bestimmen lassen, können Sie direkt die anfallenden Notarkosten berechnen. Diese Kosten tragen Sie in der Regel als Verkäufer. Der Notar begleitet mit einem Vertragsentwurf bis zur Unterschrift den gesamten Verkauf bis zur Rechtswirksamkeit.

Sofern der Grundstücksverkauf über einen Makler abgewickelt wird, fällt eine Provision an. Diese liegt in den Bundesländern zwischen 3,57 und 7,14 % des gesamten Grundstückspreises. Sie erkennen auch an diesem Wert, dass ohne Bestimmung des Grundstückswertes die anfallenden Kosten nicht konkretisiert werden können. Insgesamt ergibt sich bei der Maklerprovision ein gewisser Handlungsspielraum, sodass dieser Kostenfaktor flexibel ist.

Wer die Provision zahlt, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt. Ein guter Kompromiss ist, dass Käufer und Verkäufer sich die Maklerprovision teilen. Diesen Kostenfaktor könnten Sie sich sparen, wenn Sie die Vermarktung selbst in die Hand nehmen. Bis hierhin dürfte aber deutlich geworden, dass hierin eine zeitliche Herausforderung liegt. Lassen Sie sich von den Experten von Town & Country Haus umfassend beraten.

Bei unbebauten Grundstücken können Sie als Besitzer die Spekulationssteuer laut Urteil des Bundesgerichtshofes nicht umgehen (vergl. Aktenzeichen IX 48/10). Ist das Grundstück bebaut, können Besitzer diese Steuer mit der Eigennutzung zwei Jahre vor dem Verkauf umgehen. Handelt es sich bei einem Grundstück um eine Erbschaft oder Schenkung, werden die Besitzjahre des Erblassers/Schenkenden angerechnet.

Die Gewerbesteuer kann im Einzelfall eine weitere Steuerart sein, die zu prüfen ist. Und zwar immer dann, wenn vom gewerblichen Grundstückshandel auszugehen ist. Das ist der Fall, wenn Sie als Eigentümer mehrere Grundstücke innerhalb einer kurzen Zeitspanne verkaufen. In einem solchen Szenario ist von einer zentralen Gewinnerzielungsabsicht auszugehen.

Mit Sicherheit haben Sie bereits diese Option gehört, als Sie nach Informationen zum Verkauf eines Grundstücks gegoogelt haben. Beim Bieterverfahren bekommt grundsätzlich derjenige den Zuschlag, der den höchsten Preis zahlen will. Ein Mindestgebot stellt den unteren Rahmen dar. Meistens gibt es zwei oder mehrere Bieterrunden, in denen jeder Kaufinteressent ein Angebot abgeben kann. Das Besondere hierbei ist: Der Kaufinteressent weiß nicht, was die anderen bieten. Wenn sich Verkäufer für diese Option entscheiden, wollen sie damit einen höchstmöglichen Verkaufspreis erzielen. Generell kommt dieses Verfahren aber eher für attraktive und stark nachgefragte Grundstücke in Frage. In diesem Szenario ist von einem großen und solventen Interessentenkreis auszugehen.

Diesen Weg sollten Sie nicht ohne fundierte Fachberatung gehen! Ergründen Sie, ob Ihr Grundstück für das Bieterverfahren in Frage kommt und welche Risiken zu bedenken sind. Es kann keine Garantie  auf einen bestimmten Preis geben, darüber sollte Klarheit herrschen. In jedem Fall aber lässt sich der Verkauf mit dem Bieterverfahren oft schnell abwickeln.

Durch eine reichweitenstarke Vermarktung ist im Idealfall schnell ein Interessent gefunden, der sich nach erfolgreicher Verhandlung zum Kauf des Grundstücks bereit erklärt. Nun gilt es, den Verkauf rechtswirksam abzuschließen. Und spätestens jetzt kommt die Expertise eines Notars ins Spiel: Er wird einen Entwurf für den Kaufvertag aufsetzen, der von Käufer und Verkäufer geprüft wird. Sind bei Seiten damit einverstanden, erfolgt bei einem erneuten Termin die Unterzeichnung beim Notar. In der Regel verpflichtet sich der Verkäufer dazu, dass Grundstück lastenfrei zu übertragen. Ausnahmen müssten ggf. genau vertraglich fixiert werden.

Ist der Kaufvertrag von beiden Seiten unterzeichnet worden, wird der Notar den Eintrag einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch veranlassen. Durch diesen formalen Akt wird der Besitz des Grundstücks dem Käufer zugesichert. In den meisten Fällen wird der Grundstückskauf zu großen Teilen fremdfinanziert. Die finanzierende Bank wird daher mit einer Grundschuldeintragung in das Grundbuch mit aufgenommen. Konkret bedeutet das, dass die Bank während der gesamten Laufzeit des Darlehensvertrages Miteigentümer ist. Der hinzugezogene Notar ist ebenfalls für die Eintragung der Grundschuld zuständig.

Sobald die Auflassungsvormerkung erfolgt ist, muss der Käufer den vertraglich vereinbarten Preis bezahlen. Hierzu wird der Notar eine Zahlungsaufforderung verschicken. Kann der Zahlungseingang verbucht werden, wird der Notar die endgültige Eigentumsüberschreibung veranlassen. Mit einem entsprechenden Eintrag in das Grundbuch ist der Verkaufsprozess formal rechtskräftig abgeschlossen. Sie erkennen aufgrund dieses letzten wichtigen Aktes, warum ein Notar für die Abwicklung eines Grundstücksverkaufes unverzichtbar ist.